Предварительный договор купли-продажи квартиры образец

795 0

Приобретение недвижимости, в том числе квартиры, является достаточно серьезным капиталовложением. Поэтому покупатели обычно нацелены на своеобразную страховку при заключении такого договора.

образец предварительного договора купли продажи

для чего нужен предварительный договор?

Заключение письменного договора является одним из лучших вариантов для безопасности сторон при заключении сделки.  Предварительный договор купли-продажи квартиры может стать хорошим решением для контрагентов при правильном его заключении.

Что такое предварительный договор

Договор купли-продажи недвижимости носит консенсуальный характер, то есть вступает в свою силу в момент подписания. Право на недвижимость переходит к новому владельцу также в момент подписания договора. Для повышения безопасности сторон при заключении договора закон разрешает заключения предварительного договора купли-продажи. Самыми частыми случаями, при которых необходимо заключение подобной сделки, являются:

  • внесение задатка покупателем;
  • наличие нескольких конкурирующих покупателей на квартиру;
  • фиксирование всех договоренностей (основных условий договора купли-продажи);
  • наличие заинтересованности сторон сделки в заключении договора, однако наличия неопределенности касательно даты возможности заключения такой сделки;
  • утрата или изготовление дубликатов документов, подтверждающих право собственности продавца на недвижимость;
  • наличие определенных условий, препятствующих заключению сделки в настоящий момент (например, будущему покупателю не исполнилось 18);
  • отсутствие возможности регистрации договора купли-продажи в настоящий момент (например, покупатель или продавец в этот момент пребывают за границей);
  • покупка квартиры в новостройке, которая пока не сдана в эксплуатацию;
  • необходимость проверки документации, подтверждающей право собственности продавца на квартиру.

Наиболее распространенными случаями заключения предварительного договора является внесение задатка и заключения договора о купле-продаже квартиры в новостройке.

Оформление договора

Для сделок, предметом которых является недвижимость, закон устанавливает обязательную письменную форму. Законодательство не устанавливает обязанности обращения к нотариусу для заключения такой сделки в императивном порядке. Подобное требование установлено только для заключения договора ипотеки (ст.339 ГК РФ). Однако эксперты настоятельно рекомендуют заверять договор у нотариуса.

Читайте также:  Процедура оформления квартиры по военной ипотеке и перечень необходимых документов

Касательно формы договора также необходимо отметить, что его государственная регистрация необязательна. В этом плане законодательство РФ расходится с законодательством других стран СНГ. Например, в Украине регистрация такого договора, а также его нотариальное заверение являются предварительными условиями действительности сделки.

Для оформления предварительного договора купли-продажи квартиры необходимы такие основные документы:

  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • документы о праве собственности на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • кадастровый паспорт на недвижимость.

Реквизиты, указанные во всех этих документах, обязательно нужно прописать в договоре, во избежание дальнейших недоразумений.

При заключении договора необходимо обратить внимание на основные условия, которые должны быть в нем указаны. К основным условиям предварительного договора купли-продажи квартиры относят:

  • цена договора;
  • сумма задатка, если такой вносится;
  • предмет договора (с детальным описанием и внесением реквизитов из кадастрового и технического паспорта);
  • полный адрес покупаемой квартиры;
  • характеристика всего дома (этажность, планировка, наличие лоджий, балконов и т.д.);
  • технические характеристики квартиры (площадь, планировка);
  • полные реквизиты контрагентов по сделке;
  • срок действия договора;
  • момент передачи в собственность квартиры.

Последнее условие имеет достаточно большое значение, в том числе, в случае покупки квартиры в еще не достроенном доме. Стороны также могут предусмотреть сделкой любые другие условия, которые не противоречат законодательству РФ.

оформление предварительного договора купли продажи квартиры

как правильно оформить предварительный договор?

Если покупателем или продавцом является юридическое лицо, к документам, необходимым для заключения сделки, также добавляется доверенность или другой документ, удостоверяющий право на приобретение или продажу квартиры (для директора это может быть протокол сборов общества или приказ о его назначении на должность). В договоре касательно юридического лица также нужно описать организационно-правовую форму.

Достаточно важным условием является срок договора. При этом срок для предварительного договора имеет расширенное значение. Так, в понятие срока в таком случае включаются также срок передачи денежных средств и срок сдачи покупателю квартиры. Особенно важен этот момент при покупке квартиры в недостроенном доме. На практике застройщики часто злоупотребляют своим правом на долгосрочную сдачу и сдают дом не в установленный срок.

Достаточно выгодным для покупателя, в таком случае, будет включение в предварительный договор купли-продажи положений о штрафных санкциях за сдачу объекту в эксплуатацию не в установленный срок.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи недвижимости можно на нашем сайте.

Внесение изменений в условия и расторжение предварительного договора

Внесение изменений в договор, равно как и его расторжение, обязательно должно проводиться в той же форме, что и заключение сделки. Поэтому в случае заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с заверением у нотариуса, внесение изменений в такой договор также должно проводиться с обращением к нотариусу (ст.452 ГК РФ).

Читайте также:  Ликвидация юридического лица – пошаговые действия учредителя

Изменения в договор могут касаться:

  • предмета договора (изменения могут касаться только того самого предмета, если предмет договора изменяется – заключается просто новый договор);
  • цены договора;
  • процедуры оплаты;
  • срока оформления документов.

Касательно предмета договора могут быть изменены некоторые характеристики квартиры, например, ее планировка или площадь (если дом был достроен, и площадь квартиры в процессе постройки увеличилась или уменьшилась). Также стороны могут внести другие изменения, непротиворечащие законодательству.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры также должно быть осуществлено в той же форме, в какой заключался и сам договор. Необходимо отметить, что в случае расторжения договора при предварительном внесении задатка, в силу вступает право реституции. Стороны должны вернуться к тому положению, которое они занимали до заключения договора с учетом условий самой сделки.

Достаточно распространенной практикой является подача исков о признании договоров недействительными. Необходимо помнить, что признание судом недействительным предварительного договора купли-продажи возможно как отдельно, так и путем признания недействительным самого договора купли-продажи. Первый носит дополнительный характер касательно основного договора. В целом, основания для признания предварительного договора купли-продажи недействительным отвечают общим основания, установленным ГК РФ.

При подаче иска также нужно учитывать, что после признания договора недействительным, стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по условиям сделки (это касается и задатка или других денежных средств).

Некоторые юристы считают заключение предварительного договора купли-продажи квартиры касательно недостроенной квартиры неправомерным, так как объект, по которому заключается сделка, фактически еще не существует. Однако согласиться с этим мнением нельзя, так как заключение договоров касательно прав, которые могут возникнуть у сторон в будущем не запрещено законом. Это касается и имущественных прав, в частности, на квартиру. Поэтому предметом предварительного договора купли-продажи квартиры в недостроенном доме является не сама квартира (так как ее еще не существует в натуре), а имущественные права на нее. На это необходимо обратить внимание при заключении сделки.

Читайте также:  Дачная амнистия: особенности, порядок проведения, условия

Предварительный договор при купле-продаже недвижимости имеет достаточно важное значение для обеих сторон договора. Поэтому к его составлению и заключению необходимо отнестись с особой ответственностью (а во многих случаях, лучше обратиться к специалисту).

Считаете полезным? Поделись с друзьями!
Возможно Вас заинтересует
Добавить комментарий




Наверх