Покупка квартиры на вторичном рынке Москвы без посредника
Приобретение жилья – вопрос, требующий затрат времени и денежных средств. Помимо стоимости квартиры покупателю приходится оплачивать пошлины за оформление, услуги риэлтора.
В зависимости от стоимости жилья агентства недвижимости просят за помощь в подборе жилья и участии в сделке немалые суммы. Сделки по покупке квартиры на вторичном рынке – рискованное дело, но возможно обойтись и без риэлтерского участия и купить квартиру на вторичном рынке без посредников. Как это сделать, рассмотрим далее.
Что потребуется сделать, пошаговая инструкция
Чтобы купить вторичку самостоятельно, следует совершить следующие действия:
- Определиться с денежной суммой для покупки жилья на вторичном рынке. Количество имеющихся средств определит характеристики будущего жилища. Рассмотреть варианты взятия ипотеки.
- Найти интересующий вариант.
- Осмотреть понравившийся объект, обговорить с хозяином жилья детали продажи.
- Внести задаток, заключить предварительный договор.
- Собрать и проверить пакет документов на недвижимый объект, оформить в банке ипотечный заём при недостаточности собственных средств.
- Составить договор купли-продажи, решить вопрос с передачей денег.
- Записаться на приём в МФЦ г. Москвы и Московской области.
- Подать документы на регистрацию перехода права собственности.
- Получить зарегистрированные документы в МФЦ и ключи у бывшего владельца.
Вот краткая инструкция покупателя, остановимся на каждом пункте отдельно.
Определение финансовых возможностей
В отличие от новостроек стоимость вторичного рынка меняется в течение длительного времени несущественно. Цена квадратного метра в любом районе города и Подмосковье – известная величина, найти свежие данные можно на сайтах-агрегаторах (например, ЦИАН). В зависимости от финансов выбирается сегмент рынка (бизнес или эконом) и район города.
Квартиры в Московской области по сравнению с Москвой стоят недорого, если в отдаленных районах столицы ценник начинается от 180 – 200 тыс. за кв. м., то в ближайшем Подмосковье цена опускается до 70-80 тыс. за кв. м.
Где и как можно приватизировать квартиру?
Если собственные средства отсутствуют, нужно подать кредитную заявку банку и дождаться ответа.
Как выбрать квартиру?
Купить квартиру в Москве даже при ограниченности выбора вторичным жильём непросто – объём объектов очень велик. Выбор основывается на личных предпочтениях и финансовых возможностях.
Когда недвижимость приобретается для сдачи в аренду, учитываются перспективы востребованности. Если недвижимый объект планируется использовать для проживания, на первый план выходит удобство расположения и комфортность планировки.
Найти объявления о продаже квартир в Москве и Подмосковье с подробным описанием можно на нескольких интернет сайтах. Наиболее популярные: www.cian.ru, www.domofond.ru, www.avito.ru. Просмотр предложений на указанных площадках бесплатный. Платная база для профессионалов — http://baza-winner.ru.
Осмотр объекта
Далеко не все фото недвижимых объектов, размещенные в сети, соответствуют действительности. В объявлениях указываются контакты продавца, по которым нужно связаться с последним и договориться о встрече.
Важно: лучше проводить осмотр дважды: в дневные часы и вечернее время. Некоторые недостатки обнаруживаются при наличии дневного света. Выявление дефектов поможет вовремя отказаться от покупки либо приобрести объект по более выгодной цене.
Владельца жилья нужно расспросить о следующих моментах:
- Давность владения;
- Количество собственников (есть ли среди них несовершеннолетние, осужденные);
- Как приобреталась недвижимость (наследование, покупка);
- Есть ли обременения (ипотека, залог, арест);
- Кто зарегистрирован в квартире;
- Была ли перепланировка;
- Простая планируется сделка или сложная («цепочка», когда продавец сам приобретает другую квартиру).
Где получить кадастровый паспорт на квартиру и сколько он стоит в 2018 году?
Внесение задатка, предварительный договор
Продавцы просят в предварительном договоре указывать на внесение аванса. Аванс, как и задаток, вносится до совершения сделки, но не является мерой обеспечения.
Важно: Задаток, в случае недобросовестности продавца, покупатель вправе потребовать через суд в двойном размере, аванс при отмене сделки возвращается в той же сумме.
Предварительный договор лучше составить заранее, взяв образец документа в интернете. Обязательно нужно указать:
- паспортные данные сторон;
- цель заключения;
- объект недвижимости;
- оговоренную стоимость;
- размер аванса/задатка;
- ответственность за нарушение;
- подписи сторон.
Сбор документов
На момент подписания предварительного договора следует запросить у хозяина квартиры документы, подтверждающие его собственность. После этого стоит озадачить владельца получением документов:
- справки о зарегистрированных жильцах (об отсутствии таковых);
- справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- нотариального согласия супруги;
- разрешения органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
- согласие залогодержателя (банка при наличии ипотеки).
Самостоятельно нужно получить выписку из единого реестра недвижимости в Росреестре (делается в электронном виде и на бумажном носителе, электронно – дешевле).
Можно ли узнать собственника квартиры по адресу бесплатно через интернет?
Составление договора, внесение оплаты
Проект договора можно составить самостоятельно, образец легко найти в интернете. Однако при наличии особенностей сделки (наличие несовершеннолетних собственников, ипотечные обязательства продавца и прочие) лучший вариант – привлечь юриста для составления договора.
Важно: предусмотреть в договоре обязанность продавца обеспечить покупателя равнозначным жильём или вернуть деньги в полном объеме в случае оспаривания сделки и изъятия проданной квартиры. Это защитит интересы добросовестного покупателя и остановит бывшего хозяина от злоупотребления правами.
Договор, составленный без посредников, можно заверить у нотариуса, нотариальные конторы уполномочены участвовать при передаче денежных средств. Также безопасным способом расчетов признается аренда банковской ячейки. Существует функция открытия сейфа только в паре с покупателем.
Запись на приём в МФЦ
Когда договор подписан сторонами, необходимо записаться на приём в МФЦ. С 2014 года регистрация продажи квартир в Москве проходит только посредством многофункциональных центов, адреса которых и запись онлайн находятся на сайте: www.mos.ru. Там же есть ссылка на сервис для уплаты государственной пошлины.
Квитанцию при оплате через систему государственных и муниципальных платежей прикладывать необязательно, но лучше иметь копию.
Стороны являются в выбранное подразделение вместе к назначенному времени с пакетом документации.
Подача документов
Потребуются следующие документы:
- Паспорта сторон (+ доверенность, если участвует представитель);
- 3 экземпляра договора;
- 2 заявления (от продавца и покупателя);
- Квитанция оплаты госпошлины;
- Если покупка с привлечением кредитных средств – договор с банком.
Дополнительно нужны: разрешение на сделку от органа опеки, согласие супруги, разрешение банка и прочие.
Получение документов и квартиры
Процедура регистрации не превышает 12 дней. Документы от Росреестра к МФЦ передаются в течение 2 дней.
После получения договора с отметкой о переходе права собственности, стороны заключают акт приёма-передачи. В нём указывается дата, место, наименование сторон, объект недвижимости и все элементы жилого помещения (оборудование, сантехника), указание на получение ключей от квартиры.
Важно: передаточный акт подтверждает получение квартиры и несение риска случайной гибели – ответственности за повреждение или утрату.